Le financement hypothécaire est souvent présenté comme une simple comparaison de taux. En réalité, le taux ne représente qu’une partie de l’équation.

Les modalités du prêt, les pénalités, la flexibilité du produit, votre situation financière et vos projets futurs peuvent avoir une incidence tout aussi importante sur le coût réel de votre hypothèque.

Voici neuf mythes qui méritent d’être déconstruits avant de prendre une décision.

Mythe 1 — Le plus bas taux est toujours la meilleure option

Un taux moins élevé peut sembler automatiquement avantageux, mais il faut aussi examiner les conditions qui l’accompagnent.

Certains prêts peuvent notamment comporter :

• des pénalités de remboursement plus importantes;
• des restrictions sur le remboursement anticipé;
• une transférabilité limitée;
• l’obligation de vendre la propriété pour quitter le prêteur;
• des restrictions en matière de refinancement;
• des frais ou conditions particulières.

La meilleure solution n’est donc pas nécessairement celle qui affiche le taux le plus bas. C’est celle qui offre un équilibre cohérent entre le coût, la flexibilité et vos objectifs.

Mythe 2 — Ma banque me proposera automatiquement sa meilleure solution

Votre institution financière peut vous offrir un produit intéressant, mais elle vous présente principalement les solutions qu’elle distribue elle-même.

Un courtier hypothécaire peut analyser les produits des prêteurs auxquels il a accès et vous expliquer les différences entre leurs critères, leurs modalités et leurs façons de traiter votre dossier. Cela ne signifie pas qu’une autre solution sera nécessairement meilleure. Cela signifie que vous aurez davantage d’information pour décider.

Mythe 3 — Une préautorisation garantit mon financement

Une préautorisation constitue généralement une analyse préliminaire fondée sur les renseignements disponibles au moment de la demande.

L’approbation finale peut encore dépendre :

• de la validation des revenus et de la mise de fonds;
• de la mise à jour du dossier de crédit;
• de la propriété choisie;
• de l’évaluation de la propriété;
• des conditions du prêteur;
• des critères de l’assureur hypothécaire, lorsqu’il y a lieu;
• du maintien de votre situation financière.

Une préautorisation est utile, mais elle ne devrait jamais être présentée comme une garantie absolue.

Mythe 4 — Il faut toujours une mise de fonds de 20 %

Une mise de fonds inférieure à 20 % peut être possible dans certaines situations, sous réserve des règles applicables, des critères du prêteur et de l’assureur hypothécaire.

Une mise de fonds plus importante peut cependant influencer :

• le montant emprunté;
• la prime d’assurance hypothécaire;
• les versements;
• le taux offert;
• la capacité de conserver des liquidités après la transaction.

L’objectif n’est pas uniquement d’accumuler la mise de fonds la plus élevée possible. Il faut également prévoir les frais de clôture, les ajustements, les rénovations et un fonds d’urgence raisonnable.

Mythe 5 — Un revenu élevé garantit l’approbation

Le revenu est important, mais il ne constitue qu’un élément de l’analyse.

Les prêteurs considèrent également les dettes, les obligations mensuelles, l’historique de crédit, la stabilité des revenus, la provenance de la mise de fonds et les caractéristiques de la propriété.

Une personne ayant un revenu élevé peut rencontrer des difficultés si son niveau d’endettement est important ou si certains documents ne permettent pas de confirmer adéquatement sa situation.

Mythe 6 — Les travailleurs autonomes ne peuvent pas obtenir de financement

Les travailleurs autonomes peuvent obtenir du financement hypothécaire, mais l’analyse de leurs revenus peut demander davantage de documents et une compréhension plus détaillée de leur entreprise.

Selon le dossier, le prêteur pourrait notamment examiner :

• les déclarations de revenus;
• les avis de cotisation;
• les états financiers;
• les revenus de l’entreprise;
• la stabilité des activités;
• les dépenses déclarées;
• la mise de fonds;
• l’historique de crédit.

Il existe différentes approches selon la nature du dossier et les critères des prêteurs accessibles.

Mythe 7 — Refinancer signifie nécessairement que l’on éprouve des difficultés

Un refinancement peut servir à restructurer certaines dettes, financer des rénovations, investir dans un projet ou réorganiser les finances d’un ménage.

Il faut toutefois considérer :

• la pénalité liée au prêt actuel;
• les frais juridiques et d’évaluation;
• le nouveau taux;
• l’amortissement;
• le coût total des intérêts;
• le risque de réutiliser le crédit remboursé;
• les conséquences à long terme.

Réduire les paiements mensuels ne signifie pas toujours réduire le coût total. Une analyse sérieuse doit comparer les économies immédiates et le coût global de l’opération.

Mythe 8 — Le renouvellement consiste simplement à signer l’offre reçue

L’offre de renouvellement de votre prêteur actuel peut être adéquate, mais elle mérite tout de même d’être analysée.

Le renouvellement est l’occasion de vérifier :

• si le produit correspond encore à vos projets;
• si votre tolérance au risque a changé;
• si vous prévoyez vendre, rénover ou refinancer;
• si les modalités demeurent concurrentielles;
• si un transfert vers un autre prêteur serait avantageux après les frais applicables.

Il est préférable d’entreprendre cette réflexion avant l’échéance plutôt que d’attendre à la dernière minute.

Mythe 9 — Les services d’un courtier sont toujours gratuits

Dans plusieurs dossiers résidentiels conventionnels, le courtier reçoit sa rémunération du prêteur. Cela ne signifie toutefois pas qu’aucuns frais ne peuvent jamais s’appliquer.

Des honoraires peuvent notamment être prévus dans certains dossiers privés, alternatifs, commerciaux, particulièrement complexes ou même en cas de désistement si le courtier vous a explicitement informé en ce sens.

Avant de vous engager, demandez une explication claire :

• des frais pouvant vous être facturés;
• si la rémunération est versée par le prêteur;
• des autres avantages ou incitatifs applicables;
• des conditions d’annulation;
• des situations dans lesquelles des sommes deviendraient exigibles.

La transparence doit précéder l’engagement, et non arriver après.

Ce qu’il faut retenir

Une hypothèque est un engagement financier important dont les effets peuvent se faire sentir pendant plusieurs années.

Avant de choisir, prenez le temps de comparer :

• le taux;
• les modalités;
• les pénalités;
• la flexibilité;
• les frais;
• les risques;
• les conséquences possibles sur vos projets futurs.

Une recommandation pertinente doit être comprise, et non simplement acceptée.

Vous souhaitez faire analyser votre situation?

Discutez avec un courtier hypothécaire dûment autorisé afin d’obtenir une analyse adaptée à votre projet, à votre situation financière et aux solutions auxquelles il a accès.

Les renseignements présentés dans cet article sont de nature générale. Ils ne constituent pas une approbation, une recommandation personnalisée ou un engagement de financement.