La préautorisation hypothécaire est souvent l’une des premières étapes d’un projet d’achat.

Elle peut vous aider à établir un budget, à préparer vos documents et à démontrer le sérieux de votre démarche. Elle comporte toutefois certaines limites qu’il est essentiel de comprendre avant de déposer une promesse d’achat.

Qu’est-ce qu’une préautorisation hypothécaire?

Une préautorisation est une analyse préliminaire de votre situation financière réalisée avant que vous ayez nécessairement choisi une propriété précise.

Selon le processus utilisé, le courtier et le prêteur peuvent notamment considérer :

• vos revenus;
• vos dettes;
• vos obligations financières;
• votre mise de fonds;
• votre historique de crédit;
• le montant approximatif du financement recherché;
• les taxes et frais estimés;
• le type de propriété envisagé.

Cette analyse permet d’établir une capacité d’emprunt approximative selon les renseignements disponibles et les critères applicables au moment de l’étude.

Pourquoi demander une préautorisation?

Pour établir un budget plus réaliste

Le prix maximal d’une propriété ne devrait pas être déterminé uniquement par le montant qu’un prêteur pourrait accepter de financer.

Votre budget personnel doit également tenir compte :

• des taxes municipales et scolaires;
• des frais de copropriété;
• des coûts d’énergie;
• des assurances;
• de l’entretien;
• des rénovations;
• des frais de déménagement;
• de votre épargne et de vos autres projets.

La préautorisation fournit un point de repère. Elle ne remplace pas votre propre analyse budgétaire.

Pour préparer les documents

Le processus permet d’identifier rapidement les documents manquants ou les éléments qui pourraient demander des explications additionnelles.

Pour mieux planifier une promesse d’achat

Une préautorisation peut aider votre courtier immobilier et le vendeur à constater qu’une première démarche financière a été entreprise.

Elle ne devrait toutefois pas vous inciter à retirer automatiquement une condition de financement.

Pour protéger un taux, lorsque cela est offert

Certains prêteurs peuvent permettre de réserver un taux pendant une période déterminée, sous réserve de leurs conditions.

Une réservation de taux ne signifie pas nécessairement que le prêt ou la propriété sont approuvés.

Ce que la préautorisation ne garantit pas

Même lorsqu’une préautorisation a été émise, le financement final peut être refusé ou modifié.

La propriété doit être acceptable

Le prêteur peut examiner :

• la valeur marchande;
• l’état de la propriété;
• son emplacement;
• son usage;
• le type de construction;
• les travaux nécessaires;
• les documents de copropriété;
• les revenus locatifs;
• la conformité de l’immeuble.

Une personne peut donc être financièrement admissible sans que la propriété choisie soit acceptable pour le prêteur.

Les renseignements doivent être confirmés

Les revenus, la mise de fonds et les autres renseignements déclarés doivent normalement être appuyés par des documents jugés satisfaisants.

Votre situation doit demeurer stable

Un changement d’emploi, une diminution de revenu, un nouveau prêt automobile, une augmentation du solde des cartes de crédit ou une nouvelle obligation financière peuvent modifier l’analyse.

Le dossier de crédit peut être revérifié

Le prêteur peut effectuer une nouvelle vérification avant le déboursement.

Les politiques peuvent varier

Les critères diffèrent d’un prêteur à l’autre et peuvent être modifiés. Une préautorisation obtenue auprès d’un prêteur ne signifie pas automatiquement qu’un autre prêteur acceptera le dossier selon les mêmes conditions.

Combien devriez-vous réellement emprunter?

La capacité d’emprunt calculée par un prêteur constitue un maximum théorique établi selon ses critères.

Votre propre limite peut être inférieure.

Posez-vous notamment les questions suivantes :

• Quel versement mensuel me permet de conserver une marge de manœuvre?
• Puis-je continuer d’épargner après l’achat?
• Ai-je prévu les dépenses imprévues?
• Que se passerait-il si mon taux ou mes frais augmentaient?
• Ai-je d’autres projets importants dans les prochaines années?
• Suis-je à l’aise avec la durée de l’amortissement proposé?

La meilleure propriété n’est pas nécessairement la plus chère que vous êtes en mesure de financer.

Documents fréquemment demandés

Selon votre situation, vous pourriez devoir fournir :

• des pièces d’identité;
• des preuves d’emploi;
• des talons de paie;
• des feuillets fiscaux;
• des avis de cotisation;
• des relevés bancaires;
• des preuves de mise de fonds;
• des relevés de placements;
• des documents relatifs à une entreprise;
• des renseignements sur vos dettes;
• une convention de don, lorsqu’applicable;
• des documents concernant une propriété déjà détenue.

Des documents additionnels peuvent être requis selon le prêteur et la nature du dossier.

Après l’acceptation d’une promesse d’achat

Une fois la propriété choisie, le dossier doit être complété avec les renseignements propres à la transaction.

Le courtier pourrait notamment devoir transmettre :

• la promesse d’achat et ses annexes;
• la fiche descriptive;
• les taxes;
• les frais de copropriété;
• les documents de copropriété;
• les baux;
• l’évaluation;
• les preuves finales de revenus et de mise de fonds;
• les explications ou documents demandés par le prêteur.

Le financement n’est généralement considéré comme final que lorsque les conditions du prêteur ont été remplies et que le dossier est prêt pour le déboursement.

Les erreurs à éviter pendant le processus

Jusqu’à la signature et au déboursement du prêt, évitez notamment de :

• contracter une nouvelle dette sans en parler à votre courtier;
• changer d’emploi sans évaluer les conséquences;
• utiliser une partie de la mise de fonds pour une autre dépense;
• effectuer d’importants achats à crédit;
• omettre un renseignement important;
• présumer que la préautorisation équivaut à une approbation finale;
• retirer une condition de financement sans avoir obtenu les confirmations appropriées.

Informez rapidement votre courtier de tout changement pouvant avoir une incidence sur le dossier.

Ce qu’il faut retenir

Une préautorisation hypothécaire est un excellent outil de préparation. Elle vous permet d’établir un cadre financier, de commencer la vérification des documents et d’aborder votre recherche de propriété avec davantage de structure.

Elle demeure toutefois une étape préliminaire.

La propriété, les documents, votre situation financière et les conditions du prêteur devront encore être validés avant l’approbation finale.

Vous préparez un achat?

Commencez votre démarche avant de visiter activement des propriétés. Vous aurez ainsi le temps de comprendre votre budget, de rassembler vos documents et de corriger les éléments qui pourraient ralentir le financement.

Les renseignements présentés dans cet article sont de nature générale. Ils ne constituent pas une approbation, une recommandation personnalisée ou un engagement de financement.